作者：劉品　　（本文由中和明訊數(shù)據(jù)咨詢(xún)有限責(zé)任公司供稿 www.pingguw.com）

　　基準(zhǔn)地價(jià)反映國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格的水平和變化趨勢(shì)，是國(guó)有土地出讓、征稅的依據(jù)，也是國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估的基礎(chǔ)。基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)當(dāng)隨著我國(guó)土地利用和管理形勢(shì)的變化、價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)，適時(shí)更新。隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，地價(jià)水平的變化也成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，我們選取部分一、二線(xiàn)城市，分析其基準(zhǔn)地價(jià)的更新幅度、更新頻率，以求“略窺一斑”。

　　一、更新幅度

　　今年8月28日，北京市公布了最新的基準(zhǔn)地價(jià)，此版基準(zhǔn)地價(jià)與2002年版相比上調(diào)幅度較大，商業(yè)一級(jí)地平均上調(diào)253.54%、住宅一級(jí)地平均上調(diào)389.27%、工業(yè)一級(jí)地平均上調(diào)673.33%。隨著北京基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整，山東省，江西省、廣東省等多地也陸續(xù)公布了新基準(zhǔn)地價(jià)。

　　從近年城市基準(zhǔn)地價(jià)的更新情況看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的地價(jià)總體調(diào)整幅度較大，如廣州中心城區(qū)的現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)為2011年12月發(fā)布，一級(jí)商業(yè)、居住、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為29991元/平方米、9181元/平方米、1419元/平方米，相較2010年發(fā)布地價(jià)上調(diào)幅度為46.87%、66.14%和5.82%；而烏魯木齊市現(xiàn)在執(zhí)行的是2013年12月發(fā)布的地價(jià)，距上一次基準(zhǔn)地價(jià)的發(fā)布相距10年，與上一版基準(zhǔn)地價(jià)相比，一級(jí)商業(yè)、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)分別上調(diào)45%、58.33%、56.72%；南昌市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)為2011年1月發(fā)布，與之前的2001年版本相比，一級(jí)商業(yè)、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)分別上調(diào)了68.86%、87.13%、27.45%。由此可見(jiàn)，雖然廣州市兩次地價(jià)發(fā)布僅相距1年，但調(diào)整幅度與烏魯木齊市、南昌市10年的調(diào)整幅度差不多，城市的發(fā)達(dá)程度，土地供需差異程度對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)變化幅度，尤其是對(duì)商業(yè)用地、住宅用地的更新幅度有一定的影響。

　　從我國(guó)一、二線(xiàn)城市基準(zhǔn)地價(jià)的更新情況來(lái)看，一線(xiàn)城市中北京市、上海市基準(zhǔn)地價(jià)的更新較為滯后，北京市12年才更新一次，而上海市現(xiàn)在仍在用2003年的基準(zhǔn)地價(jià)未更新，一線(xiàn)城市中僅廣州市、深圳市更新頻率較快，以北京、廣州市為例一線(xiàn)城市的地價(jià)更新幅度也較大。而二線(xiàn)城市的發(fā)達(dá)程度較一線(xiàn)城市略低，土地市場(chǎng)發(fā)展是穩(wěn)中有升，與一線(xiàn)城市相比基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)幅度也較小。在我們選取的8個(gè)二線(xiàn)城市中，以武漢市基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整幅度最大，2008年～2011年，基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布相隔3年，其一級(jí)商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)上漲幅度分別為74.09%、98.96%、3.47%；而蘇州市從2011年以來(lái)每年更新一次基準(zhǔn)地價(jià)，這也反應(yīng)了江、浙一帶城市基準(zhǔn)地價(jià)的更新特點(diǎn)，蘇州2014年6月發(fā)布的現(xiàn)行基準(zhǔn)地與2013年6月的相比，一級(jí)商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)上漲幅度僅有0.54%、0.36%、0%，一年內(nèi)地價(jià)水平基本沒(méi)太大變化，這也是二線(xiàn)城市中調(diào)整幅度最低的城市。

部分一、二線(xiàn)城市基準(zhǔn)地價(jià)更新示意圖

　　二、更新頻率

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷變化，很多城市現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)并不能客觀反映當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的實(shí)際情況。

　　北京市分別于1992年、2002年和2014年公布基準(zhǔn)地價(jià)，平均每11年更新一次基準(zhǔn)地價(jià)。上海市分別1998、2003年公布基準(zhǔn)地價(jià)，大概每8年更新一次基準(zhǔn)地價(jià)。重慶市、天津市分別執(zhí)行的是2002年、2007年版的基準(zhǔn)地價(jià)。廣州市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)是2011年12月公布，基本每?jī)赡旮乱淮危K州市從2011年以來(lái)，基本為一年一更新基準(zhǔn)地價(jià)。

　　由此大概可以看出，北部的發(fā)達(dá)城市基準(zhǔn)地價(jià)上漲較快，但更新頻率較為緩慢，而南部如廣東省、江蘇省、浙江省等地的發(fā)達(dá)城市基準(zhǔn)地價(jià)更新頻率較快。

　　根據(jù)規(guī)定各地的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該每三年更新一次，但是如北京市、上海市等城市長(zhǎng)達(dá)十年不更新基準(zhǔn)地價(jià)的一部分原因，可能與政府擔(dān)心基準(zhǔn)地價(jià)的更新會(huì)繼續(xù)推動(dòng)已經(jīng)“高居不下”的房?jī)r(jià)的上升有關(guān)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)較落后的地區(qū)，無(wú)論從技術(shù)力量上，還是從資金和時(shí)間的保證條件上，要在較短時(shí)間內(nèi)完成技術(shù)性強(qiáng)、要求高的基準(zhǔn)地價(jià)更新，確實(shí)也有一定困難。這就造成了全國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)的更新的不同步。

　　由于影響土地價(jià)格的因素?zé)o時(shí)無(wú)刻不在發(fā)生著變化，對(duì)相對(duì)靜態(tài)的基準(zhǔn)地價(jià)也使他的作用發(fā)揮受到限制，所以應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，充分利用城市地價(jià)監(jiān)測(cè)成果，積極開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)機(jī)制，使基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果能夠適時(shí)自動(dòng)更新，使基準(zhǔn)地價(jià)能發(fā)揮更大的作用。